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Recht / Zivilrecht 
Donnerstag, 03.12.2020

Klauseln eines vorformulierten Bauvertrages können nach dem neuen Bauvertragsrecht unwirksam sein

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat zahlreiche Klauseln eines vorformulierten Bauvertrages für unwirksam erklärt (Az. 29 U 146/19). Da höchstrichterliche Rechtsprechung zur Inhaltskontrolle von Bauklauseln nach dem seit dem 01.01.2018 geltenden neuen Bauvertragsrecht noch nicht vorliegt, wurde die Revision zugelassen.

Kläger war ein gemeinnütziger Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt. Die Beklagte war ein Bauunternehmen für die schlüsselfertige Erstellung von Wohnhäusern. Sie verwendete gegenüber den Verbrauchern einen vorformulierten „Planungs- und Bauvertrag“. Der Kläger hielt zahlreiche Vertragsbedingungen dieses Vertrages für unwirksam. Das Landgericht Frankfurt hatte der Klage hinsichtlich 11 Klauseln stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Hiergegen richtete sich die Berufung beider Parteien.

Die Berufung des Klägers, mit der er sich gegen die Verwendung weiterer bestimmter Klauseln richtete, hatte vor dem Oberlandesgericht überwiegend Erfolg. Das Oberlandesgericht untersagte der Beklagten u. a. die Verwendung einer Klausel, wonach die Parteien davon ausgehen, dass „keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestehen“. Diese Klausel sei für einen durchschnittlichen Verbraucher unverständlich. Dem Kunden sei vollkommen unklar, wann ein Grundstück noch üblich und wann es unüblich beschaffen sei.

Ebenfalls unwirksam sei die Bestimmung, wonach, wenn der Auftraggeber statt der vorgelegten Ausführungsplanung wesentliche Änderungen fordere, die Vertragsparteien „verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung abschließen“. Diese Klausel lasse den ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers bei der Abfassung des neuen Bauvertragsrechts außer Acht. Der Gesetzgeber habe dem Besteller ausdrücklich ein einseitiges Anordnungsrecht zugebilligt, wenn keine gütliche Einigung zwischen den Parteien zu Stande kommt. Mit der Klausel werde jedoch – zu Unrecht – der Eindruck erweckt, dass der Kunde unbedingt eine Nachtragsvereinbarung benötige.

Unwirksam sei zudem eine Klausel, wonach der Kunde dafür Sorge zu tragen habe, dass das Grundstück „mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 t befahren werden kann“. Ein durchschnittlicher Verbraucher könne nicht beurteilen, ob sein Baugrundstück mit derartigen Baufahrzeugen befahren werden könne. Dies hänge von der Beschaffenheit seines Grundstücks – insbesondere den Bodenverhältnissen – sowie von der Beschaffenheit des Baufahrzeugs ab. Beides sei dem Kunden nicht bekannt.

Nicht wirksam sei auch die Klausel, wonach das Bauwerk als abgenommen gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde „und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat“. Zum einen müsse der Unternehmer in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen. Zum anderen sei nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme auszugehen, wenn der Besteller wegen eines Mangels – nicht mehrerer Mängel – die Abnahme verweigert habe. Ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich ist, spiele nach den gesetzlichen Regelungen ebenfalls keine Rolle.

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